Domů Dění v regionech V Brně docház...

V Brně docházejí nové byty. Prodeje padají, ceny rostou

V Brně je nedostatek volných nových bytů. Za první letošní čtvrtletí se jich prodalo jen 220, to je o 42 % méně než za stejné období v roce 2016. Přesně před rokem bylo v nabídce brněnských developerů o 35 % více dostupných bytů. Stavitelé vinou nefunkčního územního plánu nestačí uspokojovat vysokou poptávku po nových bytech, což žene vzhůru cenu těch zbývajících na trhu. Meziročně průměrné ceny vzrostly o 9 % z 56 000 na 61 000 korun za metr čtvereční. Vyplývá to z pravidelné analýzy brněnského trhu společnosti Trikaya.

Chcete nový byt? Lokalitu už si v Brně nevyberete

Problémy nejsou jen s nedostatkem bytů jako takových, ale i s výběrem lokalit. Dnes už si lidé nemohou příliš vybírat, kde si nový byt v Brně koupí, nabídka je nejomezenější za posledních 15 let.

„Lidé definitivně přichází o možnost zvolit si lokalitu podle svého přání. Zatímco dříve byla nová výstavba více rozdělená do různých městských částí, v poslední době se nabídka zužuje na několik vybraných lokalit. Možnosti výběru nových bytů jsou minimální. Bude náročné situaci v nadcházejících letech zlepšit, nový územní plán je téměř v nedohlednu,“ říká Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya.

Méně než 500 bytů na celé Brno

Brněnští developeři aktuálně prodávají 895 dostupných bytů v novostavbách. Z toho pouze 423 je ale reálně volných, zbytek si zájemci již zarezervovali. Před rokem bylo 734 volných bytů.

„Situace, kdy na celé Brno připadá méně než 500 volných nových bytů, je naprosto extrémní,“ dodal Alexej Veselý. „Jejich nedostatek vede k tomu, že lidé kupují byty i v lokalitách, o které dříve nejevili takový zájem. Příkladem je okolí brněnské ulice Cejl. Tak špatná situace s bydlením může paradoxně pomoci rozvoji podobných zanedbaných lokalit. Aspoň trochu jsou ještě byty na výběr v Brně-střed, v Králově Poli, na Slatině a v Juliánově. V ostatních městských částech se nabízí prakticky už jen jednotky bytů.“

Podíly nabídky nových bytů podle městských částí  
Brno-střed 30,3 %
Juliánov 19,4 %
Slatina 19,1 %
Královo Pole 14,2 %
ostatní městské části 17,0 %

Brno se s problematickým územním plánováním potýká dlouhodobě: plochy, které jsou určeny k výstavbě, se už z velké části vyčerpaly. Město nyní dostalo více času na schválení územního plánu, novela stavebního zákona prodloužila platnost toho stávajícího do roku 2022. Zastupitelé se ale stále nemohou shodnout na postupu přípravy nového územního plánu. To situaci dál komplikuje.

Ceny rostou a porostou i nadále

V prvním čtvrtletí letošního roku stál nový byt v Brně v průměru 4,1 milionu korun, loni ve stejném období to bylo 3,4 milionu korun, jde tak o 20% nárůst cen prodaných bytů. „Růst cen pravděpodobně ještě nedosáhl svého stropu. Omezená nabídka bytů bude dál tlačit ceny bytů vzhůru, v letošním roce ale očekáváme růst cen maximálně v jednotkách procent. Současnou napnutou situaci částečně zklidní aktuálně zaváděné hypoteční změny,“ domnívá se Alexej Veselý. „Pokud ovšem město nenajde způsob, jak umožnit výstavbu v některých zablokovaných lokalitách, a v nejbližších letech neschválí územní plán, stane se situace neúnosnou.“

Mění se preference, zájem o jednotlivé dispozice se vyrovnává

Zatímco dříve byl suverénně největší zájem o dvoupokojové byty, které tvořily polovinu všech prodejů, preference zájemců se v uplynulých měsících více rozprostřely. Na jedné straně roste zájem investorů o jednopokojové byty, jež nabízejí největší výnos z pronájmu, na straně druhé rodiny častěji vyhledávají ty větší. Poměry prodejů jednotlivých dispozic jsou proto téměř vyrovnané. Souvisí to i s omezenou nabídkou. Nejžádanějších bytů 2+kk začíná být nedostatek, a lidé tak musí občas sáhnout i po jiné dispozici, než by si přáli.

Poměry jednotlivých dispozic Q1 2017 Prodej dispozic
1+kk 27 %
2+kk 28 %
3+kk 27 %
4+kk a větší 18 %

Cesta k hypotéce se komplikuje, do bytů se ale přesto vyplatí investovat

Skončilo období extrémně levných hypoték, od 1. dubna musí mít zájemce našetřeno minimálně 10 % z ceny nemovitosti, aby na úvěr dosáhl. Chystá se navíc další omezení, kdy chybějící částku nepůjde řešit další půjčkou. „Nové podmínky znamenají, že část zájemců už na hypotéky nedosáhne. Rýsuje se tak nepříjemná situace především pro zaměstnané s průměrnými platy, kteří žijí ve velkých městech. Je to také příklad Brna. Ceny nemovitostí jsou tu daleko vyšší než ve zbytku republiky – pro zájemce o vlastní bydlení je tím těžší našetřit požadovaný základ. Kdo tedy chce řešit nedostatek vlastních financí úvěrem, měl by reálně zvážit své možnosti splácet a popřípadě si s žádostí pospíšit,“ vysvětluje Alexej Veselý.

Úrokové sazby se i nadále drží na velmi nízké úrovni, pro financování investičního bydlení jsou tedy hypotéky pořád velmi výhodné. S růstem cen nemovitostí postupně rostou také nájmy, proto i přes vyšší pořizovací cenu se nákup bytu na pronájem stále vyplatí. Jedinou zásadní překážkou pro investory je nedostatek volných bytů. Za uplynulé čtvrtletí se v Brně prodalo celkem 59 garsoniér v novostavbách, které lidé jako investici pořizují nejčastěji. V celém městě se jich aktuálně nabízí už pouze 95.

Autor analýzy: František Šudřich, analytik společnosti Trikaya

Žádné komentáře

Napište komentář

Doplňte správně hádanku *