Domů Dění v regionech Paul Koch: Od...

Paul Koch: Odsunout nádraží kilometr do kopřiv je absurdní

Paul Koch je Holanďan, který mluví česky. Naučila jej to jeho matka, pocházející z východní Moravy. Důležitější však je, že už čtyřicet let se úspěšně pohybuje na poli developmentu a urbánní obnovy, správy, investic a výstavby. Proto se v červnu objevil v Brně, aby coby nezávislý odborník posoudil z investorského hlediska osm návrhů odsunutého nádraží, které vybrala porota v mezinárodní soutěži.Když se bude investovat, tak pomalu. Blok po bloku. Když se jeden vyrobí, tak musí fungovat pět let, než vznikne další,“ prohlašuje velezkušený investor nejen o projektu brněnského nádraží v odsunuté variantě.

Proto se v červnu objevil v Brně, aby coby nezávislý odborník posoudil z investorského hlediska osm návrhů odsunutého nádraží, které vybrala porota v mezinárodní soutěži. „Když se bude investovat, tak pomalu. Blok po bloku. Když se jeden vyrobí, tak musí fungovat pět let, než vznikne další,“ prohlašuje velezkušený investor nejen o projektu brněnského nádraží v odsunuté variantě.

Jakým způsobem jste s projekty pracoval?

Dělal jsem to tak, jak jsem zvyklý. Vypracoval jsem takzvanou swatku (podle slov strength weaknesses opportunities and threats, tedy silné stránky, slabé stránky, příležitosti a hrozby – pozn. red.), abych posoudil, jestli bych do toho sám investoval. Došel jsem k závěrům, že z těch osmi jsou čtyři projekty slibné. A když se upraví, vyladí, omezí se slabé stránky, mohly by jet klidně dál.

 Co projektům chybělo, jaké byly jejich slabé stránky?

Kolik měly slabých míst projekty, které jsem nedoporučil, na to nemáme čas. Důležité je podívat se, jestli jsou při situaci v Brně proveditelné. U slabých stránek je to jinak, ty se prostě musejí vyloučit.

 Měly projekty z tohoto hlediska něco společného?

Jedna ze slabin, které provázely úplně všechny návrhy, je, že scházela analýza, kdo jsou nejdůležitější budoucí činitelé, a jestli se budou jejich zájmy shodovat, anebo budou proti sobě. Nikdo nezhodnotil slabé a silné stránky území, příležitosti. To nikdo neudělal, to je hrozně podivné. Pak je tu fakt, že většina návrhů vůbec nechápe městský metabolismus.

 Můžete tento pojem trochu rozvinout?

Každé město funguje jako živý organismus. Vyměňuje si zboží, nápady, lidi. Nikdo z nich to neanalyzoval, takže nikdo neví, jak město funguje. To mě překvapilo. Třeba od zahraničních účastníků soutěže jsem předpokládal, že ho tam budou mít. Trošku se mi zdá, že všichni jsou spíš umělci a malují, aby to hezky vypadalo. Pěkná prezentace, dobrý marketink. Ale nikoho nezajímá, kudy proudí ekonomika, sociální nebo politické problémy. Dám příklad: místo, kde nádraží stojí dnes, je tak znepřístupněné, že návštěvník Brna nemůže přejít ulici a vejít na nádraží. To je něco, co jsem ještě nikde ve světě neviděl. A to jsem pracoval v patnácti různých zemích světa.

Co je podle vás největší problém současné polohy brněnského nádraží?

Všichni musejí chodit spodem. Na mě to působí, že to je úmyslně. Že městská správa to udělala tak nepříjemné pro lidi, že všichni si budou přát, aby to zmizelo. Podle mě je to ale úmyslně. Nějaká sestava asi chce, aby to nádraží bylo odsunuté. Ale to je jen můj dojem.

Ale nádraží na tom místě stojí od poloviny devatenáctého století. Od doby, kdy dopravní situace kolem něj byla absolutně odlišná.

Jde o to, kdo koncipuje dopravu dnes. Spousta nádraží stojí uvnitř městské tkáně. Většina civilizovaných zemí dá ale přednost chodcům. A ne autům a tramvajím.

Může vlastně fungovat dobré nádraží uprostřed města?

Určitě. Brno má neuvěřitelně výhodnou polohu. Je to nesmírně elegantní město. A tak dobře umístěné nádraží, jako má Brno, to je málokde. Jediné, co je zapotřebí, je ho zpřístupnit. A jak se to dělá v celém civilizovaném světě, je udělat z něj jedno z městských center. Když se podíváte do Utrechtu, Stuttgartu nebo Lyonu. Jaké tam mají nádraží? Já bych to slepě okopíroval. Jsou tam nejen služby, ale i fitness, kultura. V Utrechtu je největší koncertní sál sto metrů od nádraží. A tady to chtějí odsunout kilometr do kopřiv. To je absurdní.

Takže vy byste byl zásadně proti přesunutí nádraží z jeho současné podoby?

Kdyby mě požádali, abych investoval v Brně, tak jedině pokud nádraží zůstane tam, kde je teď. Dejte mi ho, já ho celé předělám.

 Co byste s ním udělal?

Za prvé bych umožnil přístup zákazníkům, tedy obyvatelům města. Aby tam mohli chodit ve dne v noci. Třeba nakupovat nebo na kafe. Prodej jízdenek, to je dnes taková vedlejší záležitost. Dal bych tam hotely, restaurace a kavárny, abych natáhl lidi doBrna co nejvíc turistů. A oni to chtějí odsunout. To zírám.

 Takže když jste posuzoval těch osm návrhů…

To, co je namalované, nikdy nevznikne. Z těch čtyř návrhů, co jsem navrhl já, jsou dva, které mají reálnou a inteligentní etapizaci. Když se bude investovat, tak pomalu. Blok po bloku. Když se jeden vyrobí, tak musí fungovat pět let, než vznikne další. Musí být soběstačný. Dva z těch návrhů to mají.

Jak dlouho vám, při vašich obrovských zkušenostech trvá, než dokážete pochopit fungování jednoho konkrétního města?

Můžu něco dát po dvou či třídenní návštěvě. Protože to dělám čtyřicet let. Abych to ale dělal korektně, potřebuju dva tři týdny, abych si všechno prostudoval.

A jaké materiály studujete.

Záleží na tom, jaká existuje databanka o městě. A v České republice prostě neexistují. Asi to tu nikoho nezajímalo. Něco má jen sociologický ústav v Praze, a možná něco v Brně. Ale studoval jsem třeba koncepci bydlení v ČR, kterou připravovala tři ministerstva pro vládu, tak jsem tam objevil nesmírně zajímavé věci.

Co vás tam tak zaujalo?

Třeba text o domácnostech a schopnostech platit bydlení. V Evropě je norma, která říká, že by neměla domácnost utratit víc než čtvrtinu svého příjmu za nájemné. Tady má jeden a půl až dva miliony domácností má problémy s bydlením. Bavíme o čtyřech milionech lidí.

Co se s tím dá dělat?

Když se bavíme o místě, kam se plánuje přesun nádraží, polovina pozemků tam patří městu nebo jsou veřejné. Kdyby město vložilo peníze a infrastrukturu do společného podnikání třeba s developerem, dají se tam stavět stovky nebo i tisíce bytů s návratností devět procent. Kde nájemné za průměrný byt bude 7200 korun. Ono je jedno, kde nádraží bude. Nejdůležitější je, co se bude dít s těmi pozemky. Ať si to Brno rozhodne samo. Když nádraží odsune, za patnáct let zjistí, že to byl strašlivý omyl. Pak ho budou muset zbourat a přesunou ho zase zpátky.

Podle některých ale současná poloha nádraží brání dalšímu rozvoji města v jeho centrální části.

Brno nenaroste tak velké, aby kolem nového nádraží vzniklo nové centrum. Ani nechce být tak velké. Navíc demografický růst bude klesat.

Takže vy byste zkrátka postavil místo nádraží byty, které by částečně vlastnilo město?

Město musí přestat lézt do zadku developerům. Musí je brát jako partnery. Jako v tenise. Taky se druhému nepodlézá. Město se musí zamýšlet nad tím, kdo v Brně může hrát roli dlouhodobého soukromého investora. Toho, kdo by vlastnil projekty, domy a byty, a který by je spravoval.

 Na jaké úrovni by byla návratnost?

Já jsem si to počítal. Kdyby se investovala jedna miliarda korun do osmi set bytů. Když by Brno vložilo pozemky do společného projektu a půjčilo si třeba na londýnském trhu městských obligací  na infrastrukturu, mohlo by vlastnit víc než třicet až čtyřicet procent akcií společnosti. Kdyby to byla miliarda, tak návratnost je šest procent při nájmu sedm tisíc korun za průměrný byt. Šest procent z jedné miliardy je šedesát milionů. Podíl Brna by byl 24 milionů ročně do jeho rozpočtu. A nepotřebuje ani korunu od vlády.

Paul Koch má mnoho let zkušeností v soukromém i veřejném sektoru v oblasti mětského rozvoje, realit, investicí apod. Poté, co vystudoval Technickou univerzitu v Delftu v Nizozemí, pracoval pro město Rotterdam jako výkonný ředitel Veřejné plánovací skupiny pro obnovu čtvrtě Delfshaven. Později se stal projektovým manažerem Oddělení městského rozvoje. V raných devadesátých letech se přidal ke skupině ING a měl na starosti investice a realitní rozvoj v České republice a Maďarsku. Pod jeho vedením se ING stala známou pro uplatňování významných světových architektů v ČR a v Maďarsku. Tančící dům Franka Gehryho a Vlado Miluniće se stal významnou stavbou současné architektury v Praze. Mezi lety 2002 a 2010 pracoval Koch jako výkonný ředitel a manažer ING Real Estate Development ve Francii. Za posledních 25 let vyučoval Koch na mnoha univerzitách, například na Universite Paris Dauphine, Sorbonne Paris, Sorbonne Abu Dhabi a na Českém vysokém učení technickém v Praze.

Žádné komentáře

Napište komentář

Doplňte správně hádanku *