Domů Dotace a finance Developerské ...

Developerské projekty a „veřejné peníze“ – na co si dát pozor

Běžným způsobem zajištění potřeb zadavatele (obce, kraje, příspěvkové organizace apod.) při budování nebo správě jejich nemovitostí je zadání veřejné zakázky, např. na vybudování parkoviště, podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách (ZVZ).

Další již obecně tradovanou možností je v případě některých projektů využít i forem PPP (partnerství veřejného a soukromého sektoru), ať již formou koncese podle koncesního zákona (v „našem“ příkladě by tedy zadavatel stavbu parkoviště neplatil, ale koncesionář by vybíral parkovné od uživatelů) nebo veřejné zakázky, v níž zadavatel rozloží platby v čase (parkovné vybírá sám a dodavateli platí po určitou dobu tzv. poplatek za dostupnost).

Zadavatel však může realizovat svou snahu o minimalizaci vlastních výdajů i jinak. Obec např. vlastní objekt bývalého kina, který nevyužívá a do nějž nehodlá investovat vlastní prostředky, objekt však chátrá a ztrácí na hodnotě. Nemá-li pro něj obec v daný moment využití a nemá zájem jej prodat, může pro ni být nejlepším řešením budovu pronajmout. Přitom však nechce objekt sama zrekonstruovat, tíhu rekonstrukce hodlá ponechat na nájemci. Odměnou za rekonstrukci získá nájemce slevu na nájemném. Na samotný pronájem se ZVZ nevztahuje (obec nevydává prostředky). V situaci, kdy však obec prostřednictvím nájemního vztahu dosáhne rekonstrukce svého objektu, za kterou „zaplatí“ slevou na nájemném, výsledek této rekonstrukce připadne jí. Přestože obec nevydá vlastní prostředky, připraví se o část zisku z nájemného, které by jinak získala (pokud by předtím realizovala veřejnou zakázku na rekonstrukci objektu a pronajímala objekt zrekonstruovaný). Tím je ovšem naplněn znak úplatnosti a v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže i Soudního dvora ES (ESD) jsou naplněny znaky veřejné zakázky. V takovém případě musí obec nájemce vybrat v zadávacím řízení podle zákona, protože součástí tohoto kombinovaného vztahu je i veřejná zakázka na stavební práce (rekonstrukci objektu), které pro ni zajistí nájemce.

Ještě komplikovanější situace může nastat tehdy, když zadavatel sám nevyvíjí počáteční aktivitu k výstavbě, ale impuls přichází od soukromého subjektu. Např. obec vlastní nevyužité pozemky, ale v budoucnu by chtěla oblast kultivovat jako volnočasovou zónu. Soukromý developer má zájem o pozemky, na nichž chce postavit volnočasové centrum, což je v souladu se záměry obce. Obec přitom požaduje v rámci projektu vybudovat parkovací dům pro veřejnost, který bude v jejím vlastnictví. Zbývající část pozemků prodá developerovi. Na parkovací dům nemusí obec vydat vlastní prostředky, vložené investice může získat developer zpět z provozování placených stání.

Přestože výstavba je přímo iniciována developerem, který sleduje vlastní obchodní zájmy, obec na těchto zájmech participuje. Část projektu (parkoviště) se stane jejím vlastnictvím a bude plnit účely pro obec, za nabytý majetek obec zaplatí (nebo dá právo developerovi vybírat parkovné). Koupě existujících nemovitostí nepodléhá pravidlům ZVZ, v tomto případě však obec participuje od počátku na výstavbě projektu, jehož část se stane jejím vlastnictvím. V takovém případě však už podle ZVZ postupovat musí, protože tato situace naplní znaky veřejné zakázky na stavební práce, jejíž výsledek získá obec prostřednictvím developera. I když je tato situace pro obec vysoce nepraktická, zadávacímu řízení se dle rozhodovací praxe ESD nelze vyhnout a povinnost jeho realizace přenést na developera. Není přitom důležité, že parkovací dům může představovat z hlediska celého projektu jen určitou část.

Navíc předpokládanou hodnotu takové veřejné zakázky (resp. koncese, pokud obec developerovi neplatí a nechá jej vybírat parkovné) je nutno počítat z hodnoty celého projektu (tedy optikou možného developera), nikoli jen z hodnoty toho, co má vzniknout v zájmu obce. I u poměrně malých projektů tak může mít obec povinnost zadávat nadlimitní veřejnou zakázku, resp. koncesi.

Spolupráce veřejného a soukromého sektoru může být oboustranně výhodná, zadavatel si však musí vždy předem uvědomit své povinnosti. Soukromá iniciativa vedoucí k projektu, který je částečně v zájmu zadavatele, je tak sice možná, obecně však nemůže vést k přímému zadání developerovi, který s ní přišel. Má-li zadavatel zájem spolupracovat se soukromými developery, musí proto již od počátku nastavit jasná pravidla, aby se sám nechytil do pasti a neporušil své zákonné povinnosti. Obdobně je třeba přistupovat například i k zakládání společných podniků se soukromým subjektem pro realizaci záměrů v zájmu zadavatele, ale o tom zase někdy příště.

Žádné komentáře

Napište komentář

Doplňte správně hádanku *