Kdy může SVJ odpojit vlastníka od některých služeb?

Zatímco pronajímatel nemá právo nájemci při neplacení nájemného odpojit topení nebo vodu, pro člena společenství vlastníků platí jiná pravidla. Nejvyšší soud se k možnosti odpojení neplatícího vlastníka vyslovil v rozsudku sp.zn. 26 Co 3535/2022 z 20. února 2024.

Společenství vlastníků jako poskytovatel služeb

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění. Společenství vlastníků přitom může být poskytovatelem služeb ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty. Vlastník jednotky je příjemcem těchto služeb.

„Půjde zejména o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu,“ doplňuje Nejvyšší soud.

Ačkoliv jde o služby, které nemá společenství vlastníků povinnost zajišťovat, učinit tak může. O tom, které služby bude společenství poskytovat, rozhodují vlastníci na shromáždění. Vlastníci jednotek jsou povinni společenství uhradit náklady, které s poskytováním služeb souvisí, jednak formou záloh a jednak případný nedoplatek po provedeném vyúčtování.

Neplacení příspěvků na správu domu a pozemku versus neplacení služeb

V projednávaném případě rozhodlo společenství vlastníků na shromáždění o tom, že vlastníka, který nebude po dobu tří měsíců hradit příspěvky na správu domu a zálohy nebo doplatek z vyúčtování služeb, může odpojit od ústředního topení a teplé vody.

Právní předchůdce vlastníka tyto povinnosti neplnil, proto společenství odpojilo přívod tepla a teplé vody. Následně došlo k prodeji jednotky v dobrovolné dražbě. Nabyvatel (společnost spřízněná s původním vlastníkem) podal žalobu, jíž se domáhal uložení povinnosti připojit jednotku k dodávkám tepla a teplé vody. Po třech měsících přestal své platební povinnosti plnit i nabyvatel s tím, že je platit nebude, dokud nebudou obnoveny dodávky služeb.

Nejvyšší soud v této souvislosti zdůraznil, že je nutno odlišit povinnost vlastníka hradit příspěvku na správu domu a pozemku od plateb za dodávky služeb, které společenství poskytuje vlastníkům. „(…) dodávání služeb společenstvím vlastníků nemůže být podmíněno placením příspěvků na správu domu a pozemku, stejně tak povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje, vysvětluje Nejvyšší soud.

Vlastník jednotky je povinen jako příjemce služeb zaplatit SVJ jako poskytovateli zálohy a nedoplatky. Pokud může shromáždění společenství vlastníků jednotek rozhodnout, jaké služby bude vlastníkům poskytovat, může rozhodnout i o tom, za jakých podmínek neplatícím vlastníkům přístup ke službám odepře. „Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek,“ uzavírá Nejvyšší soud.

Autor: Veronika Vindišová