Na cestě k nové právní úpravě vyvlastnění

Vlastnické právo je chráněno na ústavní úrovni, a to čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Podle čl. 11 odst. 4 Listiny je „vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva možné pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu“.

Právním předpisem, který vyvlastnění a vyvlastňovací řízení upravuje, je zákon č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění. Pro specifické případy obsahuje zvláštní úpravu i zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací (tzv. liniový zákon).

Účel a podmínky vyvlastnění

Vyvlastnění – jak ostatně název institutu napovídá – je odnětí nebo omezení vlastnického práva (nebo práva odpovídajícímu věcnému břemenu) k pozemku nebo stavbě. Je až krajním prostředkem, proto lze k vyvlastnění přistoupit jen tehdy, kdy nebylo možné dosáhnout daného účelu jinak. Přednost má vždy dohoda s vlastníkem nemovitosti.

Tzv. účel vyvlastnění je konkrétní vyvlastňovací důvod vymezený ve zvláštním zákoně (stavebním zákoně, liniovém zákoně anebo zákoně o ochraně přírody a krajiny). Příkladem účelu může být výstavba dopravní infrastruktury, na níž je veřejný zájem. Veřejný zájem také podle musí být ze zákona ve vyvlastňovacím řízení prokazován.

Vyvlastnitel se musí pokusit dosáhnout uzavření smlouvy o získání práv k nemovitosti. Pokud se vyvlastniteli nepodařilo takovou smlouvu uzavřít do 90 dnů od doručení návrhu vlastníkovi pozemku, lze přistoupit k vyvlastnění.

Liniový zákon obsahuje zvláštní právní úpravu, když v ustanovení § 3 odst. 6 stanoví: „Jde-li o práva potřebná pro uskutečnění stavby dopravní, vodní nebo energetické infrastruktury, je podmínka přípustnosti vyvlastnění spočívající v nemožnosti získat tato práva dohodou nebo jiným způsobem splněna, pokud byl vyvlastňovanému doručen návrh na uzavření smlouvy o získání práv k pozemku nebo ke stavbě, která jsou předmětem vyvlastnění, a smlouva nebyla ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení návrhu uzavřena, přestože se vyvlastnitel nejméně 30 dnů před podáním žádosti o vyvlastnění pokusil s vyvlastňovaným o návrhu smlouvy jednat.“

Vyvlastnění jen v nezbytném rozsahu a za náhradu

Do vlastníkových práv smí být vyvlastněním zasaženo pouze v nezbytném rozsahu. Není-li nutné pro dosažení daného účelu odnětí vlastnického práva, ale kupříkladu postačí zřízení věcného břemene, vlastnické právo nelze odejmout.

Za vyvlastnění náleží vlastníkovi pozemku nebo stavby náhrada, která je určena na základě znaleckého posudku. Znalec určí cenu jako cenu obvyklou u pozemku nebo stavby, anebo cenu práva odpovídající věcnému břemenu podle zákona o oceňování majetku. Mimoto náleží vyvlastňovanému i náhrada stěhovacích nákladů a dalších obdobných výdajů, které vynaložil v důsledku vyvlastnění.

„Současná právní úprava počítá s tím, že obvyklou cenu lze určit u všech nemovitých věcí. Tak tomu však v praxi není. U unikátních či atypických nemovitých věcí není možné obvyklou cenu určit vůbec, neboť na trhu chybí srovnatelná nemovitá věc,“ píše Ministerstvo pro místní rozvoj ve věcném záměru nového zákona o vyvlastnění.

Vyvlastňovací úřad

Vyvlastňovací řízení vede obecní úřad obce s rozšířenou působností, v jehož obvodu se nachází pozemek nebo stavba. O zahájeném vyvlastňovacím řízení se uvede poznámka do katastru nemovitostí.

Pokud vyvlastnitel nezapočne s uskutečňováním účelu převodu do 3 let od uzavření smlouvy, anebo v případě že bylo o vyvlastnění rozhodováno ve vyvlastňovacím řízení do 2 let od právní moci rozhodnutí, může být rozhodnutí o vyvlastnění na žádost vyvlastňovaného zrušeno. Vyvlastňovaný tak získá zpět vlastnické nebo jiné právo k nemovitosti, na druhou stranu bude povinen vrátit obdrženou náhradu, a to do jednoho měsíce od právní moci rozhodnutí o zrušení vyvlastnění. O žádosti rozhodne opět vyvlastňovací úřad.  

Specifika při výstavbě dopravní infrastruktury

Stavba silnic a dálnic se u nás protahuje na dlouhá léta. Jedním z důvodů je nutnost vést v konkrétních případech vyvlastňovací řízení. Následná rozhodnutí o vyvlastnění jsou pak ze strany vyvlastňovaných napadána. Do ukončení příslušných řízení donedávna nebylo možné zahájit výstavbu.

Změnu přinesly dílčí novely liniového zákona. Ten dnes jednak umožňuje navýšení kupních cen, je-li nemovitost převedena smluvně tak, aby nemuselo vůbec k vyvlastňování dojít, jednak zavádí u některých infrastrukturních staveb institut. tzv. mezitímního rozhodnutí.

Pokud dojde k získání práv u nemovitosti pro výstavbu dopravní infrastruktury, infrastruktury elektronických komunikací, anebo energetické infrastruktury koupí, navyšuje se podle liniového zákona cena stanovaná znaleckým posudkem až osminásobně. Pokud je předmětem převodu stavební pozemek, tam se pro navýšení ceny využije koeficient 1,5, jímž se posudková cena pronásobí. Smlouva o převodu práva musí také zakotvit právo vyvlastňovaného na vrácení převedených práv, jestliže nedojde k zahájení výstavby do 5 let od uzavření smlouvy.

Splní-li vyvlastnitel z staveb uvedených v příloze zákona veškeré podmínky pro vyvlastnění, s výjimkou určení výše náhrady (zejména již byl prokázán veřejný zájem), může vyvlastňovací úřad na žádost vyvlastnitele vydat tzv. mezitímní rozhodnutí. Na základě tohoto rozhodnutí lze započít s výstavbou s tím, že náhrada za vyvlastnění bude určena následně. Na úhradu náhrady musí vyvlastnitel vyvlastňovanému poskytnutou zálohu.

O vyvlastnění pro účely staveb dopravní infrastruktury podle liniového zákona již dnes rozhoduje krajský úřad kraje, na jehož území se má stavba uskutečnit.

Věcný záměr nového zákona o vyvlastnění

V druhé polovině letošního července schválila vláda návrh věcného záměru zákona o vyvlastnění. Návrh cílí na zrychlení procesu vyvlastnění, ale i zvýšení právní jistoty ve věcech náhrady za vyvlastnění.

„Věcný záměr nového zákona o vyvlastnění je ambiciózní a chce zejména zrychlit a zpřehlednit vyvlastňování,“ komentuje návrh advokát Petr Zábranský z advokátní kanceláře Rowan Legal. „Z četných změn oproti současnému stavu jde například o stanovení konkrétních lhůt pro úřad i účastníky, přesnější pravidla pro poskytování náhrad, anebo provázání vyvlastňovacího řízení s právní úpravou nového stavebního zákona,“ vyjmenovává Zábranský. Bližší představu o nové úpravě ale zřejmě získáme až z paragrafového znění zákona.

Základní principy a změny podle věcného záměru:

• stanovení lhůt pro veškeré úkony vyvlastňovacího úřadu
• nová soustava vyvlastňovacích úřadů (vyvlastňovací řízení povede krajský stavební úřad, odvolacím úřadem bude specializovaný a odvolací stavební úřad)
• princip koncentrace (veškeré připomínky bude možno uplatnit nejpozději před ústním jednáním)
• změny v předmětu vyvlastnění (například nově možnost omezit vlastnické právo zřízením práva stavby)
• řešení souběhu vyvlastňovacího a dalších řízení (insolvenčního nebo exekučního)

„Jsem přesvědčený, že běžnému vyvlastňování by pomohla inspirace současnou úpravou liniového zákona. V tomto směru můžeme uvažovat například o možnosti navýšit kupní cenu oproti ceně zjištěné znaleckým posudkem, což by motivovalo vlastníky k uzavření smlouvy tak, aby k vyvlastnění nemuselo vůbec docházet,“ míní Petr Zábranský.

Hospodářská komora návrhu věcného záměru vytýká vágní a široké vymezení, zákonodárce si podle prezidenta Hospodářské komory Vladimíra Dlouhého nechává až příliš otevřené dveře. „V některých kapitolách ani není zřejmé, k jakému řešení se předkladatel přiklání, a tedy jakým směrem se bude ubírat při tvorbě paragrafového znění zákona,“ kritizuje Dlouhý. Podle Hospodářské komory by bylo do zákona třeba zakotvit řízení o vyvlastnění, které by probíhalo současně se stavebním řízením, nikoliv odděleně, jak předjímá věcný záměr.

Autor: Veronika Hejná